住宅ローンでお悩みの方に

「これ以上ローンを払えない」

あなたがご自宅の住宅ローンや不動産を担保にした借入金の返済に困ってる場合、早めの対応が必要です。いったん返済を滞納してしまい、そのままでいると、やがては大切なお住まいが競売にかけられ、強制退去しなければならない状況になります。

住宅ローンは借入金額が数千万と大きく返済期間も長期にわたることがほとんどです。また、住宅ローン以外の借金を抱えていたり多重債務で苦しんでいる場合は非常に深刻な問題です。

これから先の人生を考え、新しいスタートをきるために、お住まいの売却や債務整理を検討してください。

住宅ローン支払いの滞納前であれば、ご希望に近い条件で住まいを売却することができます。

住宅ローンの滞納が始まっている場合は、時間的な余裕はありません。放っておくと自宅が競売の対象となり、金銭的にも精神的にもさらに苦しい状況に追い込まれることになります。

そうならないために、早めに相談して問題を解決してください。あなたの悩みも必ず解決する方法があります。早ければ早いほど、解決の道が広がります。

こんなお悩みの方に

  • 住宅ローンの返済が苦しい。
  • 給与やボーナスのカットでこれ以上住宅ローンが払えない。
  • 会社の倒産やリストラで住宅ローンの返済が不可能になった。
  • 住宅ローンを滞納している。
  • 離婚したので一人では住宅ローンが返せない。
  • 住宅ローンの「最終通告書・催促書」が届いた。
  • 「競売開始決定通知書」が届いた。
  • 近所に知られないで売却したい。

住宅ローン問題の解決方法

まずは、金利が安い住宅ローンへの借り換えや、返済条件の変更で問題が解決するかどうか検討します。

問題解決が難しいようであれば、自宅の任意売却を考えます。任意売却であれば、多額の住宅ローンが残っていても自宅を売ることができます。

住宅ローン以外の借金は債務整理で解決できます。

住宅ローンと多重債務の問題は、任意売却を債務整理と組み合わせて、総合的に解決することが重要です。

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住宅ローンの借換え・返済条件変更

住宅ローンの返済にお困りの場合、まず最初に検討すべきことは金利が安い住宅ローンへの借り換えや、現在の住宅ローンの返済条件の変更です。これらの対応で返済の負担を軽減することができます。

しかし、これらの方法に関して注意することがあります。

住宅ローンの借換

住宅ローンの借り換えの場合、新しくローンを組むことになるため、手数料や保証料などの諸費用がかかります。諸費用の内容は金融機関によって異なりますが、多額の費用になることもあります。金利だけでなく諸費用を含めて総合的に判断することが必要です。

現在住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受けている方は、借り換え後に住宅ローン減税を再び受けることができるのか、再適用の条件を把握しておくことも大切です。

住宅ローンの借り換えも新規借り入れと同様に、各金融機関で所定の審査があります。一般的に借り換え時の審査は新規借り入れ時の審査よりも厳しい傾向があるため、借り換えしたくてもできない可能性があります。特に多額の借金を抱えている場合は、審査に通ることが難しいかもしれません。

返済条件の見直し

住宅ローンの返済条件変更の場合、ボーナス払いの取りやめ、一定期間の返済額の減額、借入期間の延長など、あなたの事情に合わせて申請できますが、さまざまな適用条件があり、期待通りの要望が受け入れられるとは限りません。

特に借入期間の延長は、現在の契約内容や年齢的な制限などにより、変更が認められないことが多くあります。

一般的に、返済条件の見直しを金融機関に相談して、こちらの満足のいく条件変更が受け入れられることはまずないと考えてください。厳しいようですが、銀行など金融機関の審査は厳格かつ事務的に行われるため、個々の事情には応じてもらえません。

そして忘れてはいけないのは、返済条件を変更しても「借入額は減らない」ということです。

ボーナス分の取りやめの場合、ボーナス払いはなくなりますが、毎月の返済額が増えます。

返済期間延長の場合は、毎月の支払額を減らすことができますが、逆に総返済額は大きく膨らみます。定年退職後も住宅ローンの返済を続ける必要がでるなど、将来の不安を抱えることにもなります。

その他の注意点として、契約内容の変更手続きの際は手数料・印紙代や追加保証料が必要になります。金融機関や手続きの内容によって異なりますが、3000円~5万円程度かかることがあります。

住宅ローンの借り換えや返済条件の変更によって、借入額が減るわけではありません。特に返済条件の変更の場合、現状の問題は一時的に回避できますが、根本的な問題は先延ばしにすることになります。

深刻な住宅ローン問題を抱えている場合、このような方法だけでは対応できません。

また、現在すでに住宅ローンの滞納をしている状態では、これらの借り換えや返済条件の変更は難しいとお考えください。

住宅ローンの借り換え・返済条件の変更をご希望の場合は、事前に各金融機関で返済計画のシミュレーションを実施し、総合的に問題が解決できるかどうか検討してください。

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任意売却

あなたが住宅ローンの支払いに困ってる場合、任意売却により不動産を売却して住宅ローンを清算することができます。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンや借入金などの支払いが困難になったときに、金融機関などの債権者・抵当権者の同意を得た上で、不動産を競売にかけずに売却することをいいます。

通常、住宅ローンなどにより抵当権が設定されている不動産は、抵当権を解除してもらわない限り、他人に売却することができません。抵当権を解除してもらうためには、住宅ローンを全額返済する必要がありますが、売却しても住宅ローンが完済できるほど高く売れない場合は、「売りたくても売れない」ことになります。

このような問題は「任意売却」で解決できます。任意売却では、多額の住宅ローンが残っている物件であっても、売却して住宅ローンを清算することができます。

任意売却のメリット

任意売却は住宅ローンが返せないあなたに最適な解決方法です。裁判所による競売と比較して多くのメリットがあります。

高く売れるため残債が少なくなる
競売の場合も、任意売却の場合も、落札価格・売却価格が住宅ローンの残債より低い場合は、借金が残ります。そして、自己破産しない限りは、この借金を返さなければなりません。競売では市場価格よりかなり安く落札されることが多いため、家を失った上に多額の借金が残ってしまいます。任意売却では市場価格に近い値段で売却できるため、残りの借金を少なくすることができます。これは今後の生活再建に大きくつながります。
無理のない返済計画を立てることができる
競売でも任意売却でも借金が残る場合は返済義務が残ります。競売の場合、残債務の返済方法を交渉が難しいため、より一層厳しい状態に追い込まれます。残債務の一括返済を求められたり、給与などの差し押さえの可能性があります。任意売却の場合、無理なく返済できるように交渉することができます。債権者と話し合いを行うことで、生活や収入状況に応じて月々1万円などのように、実際に支払いができる範囲での返済が認められることがほとんどです。
引き渡し時期を調整できる
競売の場合、落札されれば落札者の都合で一方的に立ち退きを迫られます。任意売却では、買主と話合いができるため引き渡し時期などの相談にも応じてもらえることがあります。
引越し代を確保できる
競売では、売却代金はすべて返済に充てられます。落札者から立ち退き料などが支払われるケースはあまりありません。任意売却では、債権者との交渉により、売却代金の一部を引越代など新しい生活のための費用として確保できる場合があります。
ご近所に事情を知られない
競売では、競売物件として公開されるため、ご近所や周りの方に競売がかかったことが知れ渡ります。任意売却では通常の売却と変わらないため、近所の方に事情を知られないで売却できます。任意売却では単に「お引越しされた」としか見えませんが、競売では「差し押さえされて立ち退きになった」という印象を持たれることになります。
精神的に前向きになれる
競売での立ち退きは心理的にも非常に苦痛を伴います。周囲から破産者として扱われ、いつ立ち退きになるかわからない不安の中で生活を送ることになります。任意売却であれば、ご自身の意思の上で売却を行い、債権者や買主との交渉も行えるため、今後の生活を前向きに立て直していくことができます。

任意売却の流れ

任意売却の流れについて説明します。

1. お問い合わせ

住宅ローン問題を解決するための第一歩です。できるだけ早く相談すれば、それだけ解決の幅が広がります。多くの方がもっと早く相談すればよかったと後悔されます。悩んでいても何も変わりません。まずはお問い合わせください。

2. 任意売却のご相談

あなたの現状やお悩みをお聞かせください。住宅ローンやその他の借り入れの状況、今後のご希望などをできるだけ詳しくご相談いただくことで、より最適な解決方法をご提案できます。ご希望によりご自宅におうかがいしてご面談することもできます。法務や財務に関しては提携の弁護士、司法書士、税理士と一緒になって解決いたします。

3. 売却物件の査定

売却対象の不動産物件を査定し、周辺環境や権利関係などの調査を行います。任意売却を含めて最適な解決方法を検討しご提案いたします。前もって金融機関などの債務者と任意売却についての商談を行うこともあります。

4. 売却のご契約

任意売却や今後の手続きの流れについてご納得の上で、ご契約(専任媒介契約)を結びます。

5. 債務者との交渉

債務者との交渉を行います。販売価格の調整、競売や差押えの取り下げ、残債の返済方法、引越し費用などについて話し合います。あなたの債務問題が少しでも有利に解決するようさまざまな交渉を行います。債権者が複数の場合も、すべての債権者と話合いを行います。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合は、任意売却ための書類を提出して同意を得たうえで販売を開始します。

6. 売却活動

物件の販売活動を行います。任意売却では期限内にどれだけ高くスムーズに売れるかが重要になります。

7. 不動産売買契約の締結

購入者と不動産売買契約を結びます。

8. お引越し

物件を引き渡す前に引越しを済ませます。賃貸物件等の引越し先のご紹介や引っ越し業者の手配も可能です。

9. 売買代金の決済・物件のお引き渡し

物件を引き渡しします。抵当権の抹消、差押えの取り下げ、所有権の移転などを行います。引越し費用や余剰金があればこの時点で受け取りできます。これで任意売却の手続きは終了です。

任意売却の注意点

任意売却にはさまざまな進め方や交渉方法があります。金融機関によって対応方法が異なります。あなたの状況やご希望によっても最適な解決方法が異なります。

全ての人にとって任意売却がベストな方法とは限りません。競売や自己破産がよい場合もあります。

まずは無料相談をご利用ください。あなたにとって一番良い解決方法を検討し、一緒に解決していきます。

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債務整理

任意売却しても残債が大きく今後の返済の見込みが立たない場合や、住宅ローン以外にも多額の借金や多重債務を抱えている場合は、自己破産などの債務整理を考えます。住宅ローンの問題と他の債務問題は総合的に解決していくことが大切です。不動産買取センター郡山では、提携の弁護士、司法書士と連携してあなたの債務問題を解決します。

債務整理の方法

債務整理にはさまざまな方法がありますが、ここでは代表的な方法をご紹介いたします。

自己破産

自己破産とは、裁判所に申し立てをすることで、持っている財産を手放した上で、借金を全て免除してもらう手続きです。自宅を手放すことになりますが、住宅ローンなどの借金がすべてなくなります。

自己破産する場合であっても、先にお住まいを任意売却してから、自己破産申請する方が良いケースがあります。先に任意売却することで以下のようなメリットが生まれることがあるためです。

  • 高い価格で不動産を売却できるので債務が少なくなる
  • 競売を避けることでご近所の方に知られないように売却できる
  • 破産手続きを少ない費用でスムーズに行える
任意整理
任意整理とは、裁判所などの公的機関を利用せず、債権者と個別に交渉し、債務の減額や利息のカットを求める手続のことです。「任意整理」と「任意売却」を間違われる方がいらっしゃいますが、両者は全く違うものです。
過払い金返還請求
過払い金返還請求とは、債権者に対して支払いすぎていたお金を返してもらう手続きです。消費者金融などで利息制限法の上限を超えた高い利息で借金をしている場合に、支払う義務のなかった利息分について返還を請求できます。このような借金を長期に渡り返済してきた場合は、まとまったお金が戻ってくる可能性があります。
個人再生
個人再生とは、民事再生法を個人が利用しやすくした制度であり、裁判所に認められた再生計画に基づいて一定の金額を免除してもらう手続きです。住宅ローン特則を利用すれば、マイホームを維持しながら債務整理ができます。

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任意売却に関するQ&A

  1. 任意売却はいくらかかりますか?

    任意売却にご用意していただく費用は0円です。相談料・成功報酬等の費用は一切かかりません。任意売却では、仲介手数料や抵当権抹消などの手続きにかかる諸費用は、任意売却で得られた代金の中から配分される仕組みになっており、債権者の了解を得た上で支払われます。

  2. 任意売却と普通の売却は何が違いますか?

    大きな意味では、競売以外の売主の意思(任意)で行う売却はすべて任意売却になります。しかし、一般的な意味での任意売却とは、住宅ローンを返済することが困難な場合に、競売ではなく、債権者の合意のもとに一般市場で売却することを指します。

    通常の売却では、不動産を売却しても住宅ローンが残る場合、残りのローンを全額返済しない限りは、抵当権を抹消することができません。抵当権が抹消されない不動産を購入する人はいないため、実質的にこの不動産は売却できないことになります。

    これに対して、任意売却では、住宅ローンを完済しなくても抵当権を抹消してもらうように債権者と交渉します。ただし、任意売却に成功しても、自己破産しない限りは、基本的に残りの住宅ローンの返済が免除されたり減額されることはありません。交渉によりますが、残債については返済可能な額を少しずつ返していくことになります。

  3. 任意売却後の残債はどのように返済するのでしょうか?

    金融機関や債権回収会社(サービサー)によって対応や残債務の取り扱いが異なりますが、基本的に残債の全額を何らかの方法で返済する必要があります。

    返済方法や返済額は話合いによって決定します。最も多いケースは月々支払える範囲(数千円~数万円)で分割返済することになります。

    返済の見込みがない場合は、交渉により返済額の削減や少額の和解金で解決する可能性もあります。自己破産を申請すれば残債務の免除を受けることもできます。

  4. まだ滞納していませんが、任意売却できますか?

    最適な任意売却のために、金融機関の動きをまってから、手続きを行うこともあります。ただし、早めに相談して困ることは何もありません。滞納前であれば、さまざまな可能性を考えて、最適な解決方法を検討することができます。住宅ローンの問題にお悩みであれば、お早めにご相談ください。

  5. 任意売却と債務整理は何が違いますか?

    債務整理とは、さまざまな方法で借金の支払い方法を調整したり、借金の減額や免除を求める手続きです。一般的には弁護士や司法書士等の専門家に依頼します。

    任意売却とは、住宅ローンを整理するために不動産を売却することです。一般的には不動産会社に依頼します。

    債務整理の目的は「借金の整理」ですが、任意売却は「借金対象の売却」です。自己破産と任意売却を比較した場合、どちらもご自宅を失うことに変わりありませんが、自己破産では借金がなくなり、任意売却では売却により借金は減りますが返済できなかった借金が残ります。

    住宅ローンの返済にお困りの方で、住宅ローン以外の借金も抱えている人はたくさんいらっしゃいます。そのような場合は、債務整理と任意売却を組み合わせて総合的に解決していくことが重要です。

  6. 住宅金融公庫で借りていますが、任意売却はできますか?

    任意売却できます。民間の金融機関では任意売却に応じてもらえないことがありますが、住宅金融公庫(旧住宅金融公庫)の場合は適切な手順を踏めば必ず任意売却に応じてもらえます。ただし、引越し費用の捻出など、交渉しても承認されないことがたくさんあります。

  7. 任意売却しても、住み続けることができる方法があると聞きました。

    残念ながら弊社ではいままでそのような事例はありませんが、以下のような方法で可能かもしれません。

    • 親族や親しい人に購入してもらって少しずつ返済する
    • 弊社や他の不動産投資者が買い取りして賃貸物件として貸し出す

    その他、一時的な収入の問題で将来改善の見込みがある場合や、他の担保やご家族の協力が得られるなど、前向きな材料があれば、住み続けることができる可能性があります。あきらめないでください。

  8. 任意売却するとブラックリストに載りますか?

    任意売却を行うとブラックリストに登録されます。正確には任意売却自体は個人信用情報(いわゆる「ブラックリスト」)に登録されませんが、任意売却は住宅ローン返済の滞納を前提としているため、この返済の延滞によって登録されます。

    競売で処分された場合も同様にブラックリストに登録されます。

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